Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Совет МКД — выгодное преимущество для собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сейчас меня закидают камнями, но, на основе своего опыта, скажу, что чаще всего, когда в совете дома активные люди преклонного возраста, то эффективность использования средств в этом доме обычно крайне низкая. Они отлично ладят с УК, вернее сотрудники УК дают им в руки готовые сметы и отправляют «собирать подписи» (проводить общее собрание собственников). Здесь не вина совета дома, а сложившаяся практика, когда люди считают, что раз УК хоть что-то делает и ремонтирует – то ее уже надо хвалить и радоваться этому факту.
Привлеките в состав Совета дома людей разных возрастов и с разным образованием
Если вопрос с количеством решить несложно, то с качественным составом необходимо тщательно работать. Совет не должен состоять только из пенсионеров-активистов, но они обязательно должны быть! Они неравнодушны к происходящему, часто имеют больше времени, чем работающие жители дома, знакомы с многими соседями.
Пусть они займут половину из мест в Совете. Их неравнодушие и активность должны дополнить те, кто будут разбираться в нюансах законодательства, сметах, технических сторонах вопросов. Оптимально, если в Совет МКД войдут юрист, оратор, способный вести переговоры с жителями и УО, и человек с техническим образованием.
Конечно же, это идеальный вариант. Если таких жителей дома не удаётся вовлечь в Совет, можно хотя бы договориться о помощи и поддержке, когда членам Совета МКД потребуется консультация. Консультантами могут стать даже не собственники, проживающие в доме, которые не могут официально входить в Совет дома.
Совет МКД представляет законные интересы квартировладельцев во время споров, которые возникают с УК или ресурсоснабжающей организацией. Избрать состав данных представителей можно только на специальном собрании.
Важно: согласно Жилищному кодексу, создать этот орган разрешается в тех случаях, когда заключен соответствующий договор с УК. Организация совета невозможна, если дом управляется ТСЖ.
Действующее законодательство разграничивает в полномочиях данный орган и ОСС. Последнее считается единственным образованием, способным принимать решения, затрагивающие интересы каждого собственника жилых помещений в доме:
- порядок и условия оплаты ЖКХ-услуг или ремонта (включая капитального);
- выбор УК;
- порядок использования придомовой территории и иные.
Что вправе делать представители совета МКД?
Основная задача этого органа — защита прав и законных интересов собственников. Совет МКД может выступать от имени квартировладельцев при спорах с управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией по поводу оказания некачественных услуг или неисполнения теми обязательств. В частности, члены данного органа вправе фиксировать надлежащим образом подобные нарушения и предоставлять соответствующие доказательства в УК с требованием устранить выявленные проблемы.
Совет участвует в подписании актов о выполненном ремонте (включая капитальный) или о фиксации повреждения имущества собственников (затопление, умышленное причинение вреда). Оба документа составляют представители УК. Если последние отказываются заполнять подобные акты, эту процедуру вправе осуществить члены совещательного органа. Кроме того, совет может инициировать проведение внеочередного собрания собственников.
Oбязaннocти пpeдceдaтeля coвeтa
- Пpeд тeм, кaк coбpaниe xoзяeв квapтиp пpимeт peшeниe o зaключeнии дoгoвopa yпpaвлeния MКД, пpeдceдaтeль мoжeт ocyщecтвлять пepeгoвopы c цeлью yтoчнeния или измeнeния ycлoвий дoкyмeнтa.
- Пpeдceдaтeль oбязaн пpoинфopмиpoвaть coбcтвeнникoв MКД o coглaшeнияx, дocтигнyтыx peзyльтaтe пepeгoвopoв.
- Пpeдceдaтeль пoдпиcывaeт дoкyмeнт oб yпpaвлeниe MКД, тoлькo пocлe тoгo кaк yдocтoвepитcя, чтo пoлoжeния дoгoвopa cooтвeтcтвyют ycлoвиям, oзвyчeнными нa coбpaнии влaдeльцeв нeдвижимocти.
- Пpeдceдaтeль cлeдит зa дoбpocoвecтным выпoлнeниeм ycлoвий coглaшeния co cтopoны УК.
- Пpи oбнapyжeнии ycлyг и (или) paбoт пpeдocтaвлeнныx в нeпoлнoм oбъeмe или выпoлнeнныx нeкaчecтвeннo, пpeдceдaтeль oбязaн cocтaвить cooтвeтcтвyющий aкт и нaпpaвить eгo нa paccмoтpeниe в opгaны мecтнoй влacти.
- Bo вpeмя cyдeбныx paзбиpaтeльcтв пpeдceдaтeль имeeт пpaвo выcтyпaть oт лицa вcex coбcтвeнникoв жилплoщaди в MКД, ecли вeдeтcя cлyшaниe oб yпpaвлeнии дaнным дoмoм и (или) yклoнeнии yпpaвляющeй кoмпaниeй oт выпoлнeния oбязaтeльcтв пepeд xoзяeвaми жилья.
- Пpeдceдaтeль впpaвe пpинимaть oкoнчaтeльнoe peшeниe пo вoпpocaм, oбcyждaeмым нa oбщeм coбpaнии oблaдaтeлeй нeдвижимoй coбcтвeннocти. Oднaкo этo вoзмoжнo лишь в тoм cлyчae, ecли peшeниeм coвeтa eмy были пepeдaны cooтвeтcтвyющиe пoлнoмoчия.
Cпpaвкa! Пpeдceдaтeль имeeт пpaвo oфициaльнo выcтyпaть oт лицa coвeтa (в тoм чиcлe зaключaть дoгoвop и выcтyпaть в cyдe) тoлькo нa ocнoвaнии дoвepeннocти, пoлyчeннoй oт влaдeльцeв жилья в мнoгoэтaжнoм дoмe.
Кaк cocтaвить плaн paбoты?
Для ocyщecтвлeния эффeктивнoй paбoты пpeдceдaтeлю кoмитeтa нeoбxoдимo имeть чeткий плaн мepoпpиятий cвepяяcь c кoтopым, oн и бyдeт ocyщecтвлять cвoю дeятeльнocть. Кaк пpaвилo, тaкaя бyмaгa cocтaвляeтcя eжeмecячнo и включaeт в ceбя cпиcoк дeл, oбязaтeльныx к иcпoлнeнию. Этo мoгyт быть кaк pyтинныe oбязaннocти, пoвтopяющиecя кaждыe 30 днeй, тaк и нoвыe, кoтopыe нyжнo пpoвecти вceгo лишь oдин paз.
Ocнoвныe мepoпpиятия, кoтopыe cтoит oтмeтить в пepвyю oчepeдь — этo ocмoтp мнoгoквapтиpнoгo дoмa и oцeнкa cocтoяния oбщeй coбcтвeннocти. B cлyчae, ecли cocтoяниe кaкoгo-либo oбъeктa oкaжeтcя нeyдoвлeтвopитeльным, пpeдceдaтeль oбязaн cooбщить oб этoм в yпpaвляющyю кoмпaнию.
Eщe oднa oбязaтeльнaя oтмeткa — cocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и oзнaкoмлeниe coбcтвeнникoв c eгo peзyльтaтaми.
Baжнo! Ecли влaдeльцы жилья пocчитaют, чтo пpeдceдaтeль cпpaвляeтcя co cвoeй paбoтoй oчeнь xopoшo, тo oни cмoгyт нaзнaчить eмy мaтepиaльнoe вoзнaгpaждeниe. Peшeниe o пpeмиpoвaнии пpeдceдaтeля или члeнoв coвeтa пpинимaeтcя нa coбpaнии жильцoв. Пpи этoм coбcтвeнники дoлжны бyдyт пpoгoлocoвaть зa пoдoбнyю инициaтивy или пpoтив нee. Ecли бoльшe пoлoвины гoлocoв бyдyт «зa», тo cлeдyющим шaгoм пoнaдoбитcя cocтaвить дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзывaeтcя cyммa вoзнaгpaждeния, a тaкжe имя и пocт лицa, кoтopoe eгo пoлyчит.
Срок полномочий совета многоквартирного дома
Созданный совет МКД действует, согласно частям 9 и 10 статьи №161.1 ЖК РФ, до тех пор, пока не будет переизбран орган на общедомовом собрании либо принято решение об организации ТСЖ. Каждые два года совет подлежит переизбранию. Но собственники квартир городской многоэтажки вправе определить и другой срок. Если после завершения установленного термина владельцы квартир не приняли решение о переизбрании совета, тогда его действие пролонгируется на тот же период.
Если совет не исполняет свои обязанности должным образом, он может быть переизбран досрочно. С этой целью формируется инициативная группа, проводится собрание, на которое выносится вопрос о смене состава совета. Обязательно указывается причина переизбрания и новые кандидаты. Участники совета, в свою очередь, имеют право оспорить решение о снятии их с должностей в судебном порядке.
Таким образом, домовой комитет выступает важным органом, который упрощает взаимодействие владельцев квартир с управляющей компанией. Для создания совета дома в многоквартирном доме нужно пройти ряд шагов: сформировать инициативную группу и провести собрание, составить уведомления и разослать их жильцам, провести общее собрание, подвести итоги голосования и оповестить о результатах владельцев квартир, а затем направить протокол и решение в требуемые органы на хранение. Важно действовать согласно положениям закона. Тогда совет многоэтажки будет избран правильно и признан действующим.
Обязательства совета МКД перед жильцами
Избранный на ОСС состав не вправе решать какие-либо вопросы, которые отражают жизнедеятельность многоквартирного дома. Однако этот совещательный орган обладает рядом обязанностей:
- мониторить исполнение решений, принятых на ОСС;
- договариваться с представителями УК о выполнении определенных обязательств последними (но не подписывать документы);
- следить за выполнением ремонтных работ;
- следить за качеством предоставляемых услуг ЖКХ.
Также совет обязан выносить на обсуждение вопросы по следующим проблематикам:
- условия эксплуатации здания и придомовой территории;
- условия и порядок выполнения ремонта здания;
- способы управления домом;
- уровень компетенции членов совещательного органа;
- условия сотрудничества с УК.
Внимание: совещательный орган, несмотря на отсутствие юридически значимых полномочий, обязан ежегодно предоставлять отчет. Этот документ выдается на общее рассмотрение в рамках очередного ОСС.
Данный орган совмещает в себе обязанности инициативных групп, которые нередко встречаются в многоквартирных домах. В частности, члены совета могут:
- обращаться в управляющую компанию с предложениями по поводу благоустройства территории или здания;
- оценивать договора с ресурсоснабжающими организациями;
- выполнять иные действия.
Решения по каждому из вопросов выносится на общее обсуждение.
Правовой статус совета МКД
Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Как провести собрание собственников по выбору совета дома
Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.
Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:
1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).
Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.
4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.
Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Председатель совета многоквартирного дома: права и обязанности, полномочия, функции, жилищный кодекс, на какой срок избирается по закону
При покупке или получении жилья в многоквартирном доме собственник получает не только недвижимость в свое владение, но и целый комплекс обязанностей относительно нее.
Квартира, которая находится в многоквартирном доме, не может никак существовать сама по себе, жильцам МКД нужно постоянно решать и ряд общих вопросов и проблем, связанных с безопасностью, благоустройством, ремонтом здания.
И для лучшей координации решений избирается совет многоквартирного дома, имеющий свои права и обязанности, ценные полномочия. Жильцы здания не могут всем коллективом ходить по инстанциям, заниматься поставщиками, это отнимает много времени и создает определенные неудобства всем.
После создания совета делами дома занимаются только определенные лица, представители собственников квартир. И важно, чтобы они обладали определенной компетенцией в жилищных вопросах, имели хотя бы начальные юридические знания, были людьми активными и ответственными.
Избирается совет МКД строго по определенной процедуре и анием всех жильцов. Какие права имеет этот орган самоуправления дома, какие вопросы может решать, есть ли ограничения в его работе?
Что вправе делать представители совета МКД?
Основная задача этого органа — защита прав и законных интересов собственников. Совет МКД может выступать от имени квартировладельцев при спорах с управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией по поводу оказания некачественных услуг или неисполнения теми обязательств. В частности, члены данного органа вправе фиксировать надлежащим образом подобные нарушения и предоставлять соответствующие доказательства в УК с требованием устранить выявленные проблемы.
Совет участвует в подписании актов о выполненном ремонте (включая капитальный) или о фиксации повреждения имущества собственников (затопление, умышленное причинение вреда). Оба документа составляют представители УК. Если последние отказываются заполнять подобные акты, эту процедуру вправе осуществить члены совещательного органа. Кроме того, совет может инициировать проведение внеочередного собрания собственников.
Старший по дому: права, обязанности и зарплата
Сегодня, 31 декабря 2019 года. Последний день в этом году. Многие ставят цели на следующий год. Статья может пригодиться, если вдруг у вас была мысль стать управдомом, страшим по дому или председателем совета дома в наступающем году. Тем более, сегодня почти все мы посмотрим замечательный фильм, где управдом — друг человека!
На самом деле в законе нет такого понятия как «старший по дому». В статье 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорится о совете многоквартирного дома и его председателе. Так повелось, что именно председателя совета многоквартирного дома называют старшим по дому.
Совет многоквартирного дома может быть создан при определенных условиях:
- в доме больше 4 квартир;
- в доме не организованы ТСЖ или ЖСК.
Членами совета многоквартирного дома могут являться только собственники помещений в таком доме! Это касается и председателя совета.
Мало кто задумывается, но наличие в доме совета — мероприятие не сколько добровольное, сколько обязательное.
Если в доме нет совета или он не работает, администрация населенного пункта в течение 3 месяцев должна организовать собрание собственников помещений в таком доме и включить в повестку дня вопросы об избрании совета дома и его председателя либо о создании в доме ТСЖ.
Какие обязанности возлагаются на председателя
Руководитель должен:
- Организовывать переговоры с УК по вопросам внесения изменений в соглашения до их подписания, если условия договоров ущемляют права собственникам квартир.
- Информировать жильцов о результатах, достигнутых в ходе общения с представителями УК.
- Подписывать документы об управлении общим имуществом МКД. Визировать соглашение глава может, если владельцы недвижимости наделили председателя такими полномочиями. Для этого ему выдается доверенность.
- Осуществлять надзор за действиями УК. Руководитель должен своевременно реагировать, если гражданам предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества.
- Подписывать акты приемки выполненных работ. Оформлять документы о нарушениях, несоблюдении соглашения.
- Составление претензий о предоставлении некачественных услуг. Решение данного вопроса в органах местного самоуправления.
- Представлять интересы жильцов многоквартирного дома в суде, когда граждане составили иск против Управляющей компании из-за некачественного предоставления коммунальных услуг. Это допускается, если его произошло наделение руководителя расширенными компетенциями.
Составление плана работ
Формирование программы на ближайшее время – обязательная процедура. Она помогает скоординировать деятельность совета. План может создаваться на каждый месяц. В него включают все насущные дела, которые в этот период должен выполнить совет.
В программе указывают:
- мероприятие, которое нужно провести;
- дату исполнения;
- ответственного лица.
В план вписывают:
- встречи с представителями УК;
- собрания собственников квартир МКД;
- проведение осмотра здания для оценки его состояния;
- составление отчета перед жильцами.
Совет не является юр. лицом, поэтому он не платит налоги, не отчитывается перед контролирующими органами. У СМКД нет собственного имущества, его члены и руководитель не получают заработную плату.
Совет не вправе осуществлять коммерческую деятельность за счет общедомового имущества или требовать каких-либо выплат с владельцев жилой недвижимости. Один из членов совета не может передоверить исполнение своих функций другому лицу.
Согласно п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники жилых площадей могут принять решение о выплате денежного вознаграждения членам совета или председателю. Если такое решение принято, то в протоколе следует отразить размер, условия и порядок выплаты. Таким образом, совет – это добровольный орган, который создается из числа активных и инициативных жильцов для контроля над деятельностью управляющей компании и представления интересов собственников.